Vivienda Vacacional

DERECHO TURÍSTICO - VIVIENDA VACACIONAL


Todos somos conocedores del binomio Derecho y Turismo. De igual modo, todos somos conocedores de que la sociedad avanza y progresa y el Derecho no es estático en este sentido. El derecho ha sido consciente de los profundos cambios que sufren los nuevos fenómenos turísticos a lo largo de Europa y de España en particular.
Nuevos escenarios en el ámbito del aprovechamiento turístico van surgiendo con los años y la intervención de los Estados no es ajeno a ello. A título de ejemplo, si en los años 60 surgió la multipropiedad en Europa y España derivada de las fórmulas norteamericanas, su regulación mediante Directivas Europeas y normativa específica en España - a lo largo de los 90 en adelante – eran tendentes a proteger al consumidor.
Si bien la regulación normativa de la multipropiedad era tendente a la protección de los consumidores y a evitar malas prácticas empresariales para la venta de productos turísticos, todo parece indicar que la regulación del alquiler vacacional como una alternativa turística frente al modelo hotelero tradicional ha suscitado controversias.
La intervención de la administración en aras a regular el estatuto de la propiedad para evitar un uso ilegítimo de la propiedad para el más plausible, pero las nuevas fórmulas de explotación turística de la propiedad no son del gusto de algunos sectores que ven como su mercado puede disminuir de manera exponencial. A día de hoy sigue existiendo mucha inseguridad jurídica en este sentido que no permite ver con clarividencia la solución definitiva a este fenómeno.
Desde BOSCHMORERA Abogados le ofrecemos asesoramiento para la correcta implantación de su propiedad en el mercado acorde a la normativa autonómica.


VIVIENDAS VACACIONALES EN CANARIAS 


El fenómeno de las viviendas vacacionales es una realidad existente que conviene analizar pormenorizadamente ya que si bien anteriormente se mencionaban en la LAU, ahora son objeto de regulación específica que corre a cargo de las legislaciones autonómicas.
Hay que tener en cuenta que la Administración Pública regula, en síntesis, este fenómeno al amparo del principio de planificación general de la actividad económica, que corresponde al Estado en virtud de la Constitución Española, por lo que en muchas ocasiones, un régimen administrativo de intervención de determinados sectores del mercado – como el sector económico – se hace palpable como es el caso que nos ocupa esta materia. Este régimen intervencionista del Estado, que debe procurar siempre el interés general, en muchas ocasiones da lugar a regulaciones dispares a lo largo de todo el recorrido autonómico así como a una falta de regulación homogénea que sienta las bases o al menos, de unos mínimos comunes denominadores para todos. No es el caso.
En nuestro particular caso, cabe resaltar que las Islas Canarias han regulado el fenómeno de las Viviendas Vacacionales con una eficacia relativa, ya que están previstas en el actual Decreto 113/2015, de 22 mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.
Este Decreto desarrolla lo que es el concepto de Vivienda Vacacional de la siguiente manera:
“Art.2 a) Las viviendas, que amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en este Reglamento, son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística, para ser cedidas temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio.”
De igual modo el aspecto más significativo de este Decreto es la expresa prohibición que incluía el Decreto de utilizar alquiler vacacional en zona turística, que se ha visto anulado por varias sentencias del TSJ de Canarias.
Esta norma preveía lo siguiente:
“3. 2. Quedan expresamente excluidas del ámbito de aplicación de este Reglamento, las edificaciones ubicadas en suelos turísticos que se encuentren dentro de las zonas turísticas o de las urbanizaciones turísticas, así como las viviendas ubicadas en urbanizaciones turísticas o en urbanizaciones mixtas residenciales turísticas, conforme a las definiciones establecidas en la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias.”
Este párrafo ha sido declarado nulo por Sentencia TSJIC (Sala de lo Contencioso-administrativo) ya que supone:
1.- Constituye una limitación del ejercicio del derecho de propiedad. La exclusión de excluir la oferta de viviendas vacacionales de las zonas turísticas o de aquellas de uso mixto, precisamente donde se tratan de localizar predominantemente los usos turísticos, carece de cobertura legal en la Ley de turismo de Canarias.
2.- De igual modo se infringe la libertad de empresa – reconocido en el artículo 38 de nuestra Constitución, así como la libertad de prestación de servicios prevista en la Directiva 2006/123/CE, de 12 diciembre.
Estas dos premisas de las que parte el Decreto hacen que efectivamente – y así lo declaran las sentencias del TSJ - limiten la oferta turística sin justificación suficiente. Hay que tener en cuenta que no se encuentra sentido que la oferta de viviendas vacacionales se excluya de aquéllos ámbitos donde deba localizarse preferentemente la actividad turística.
3.- El Lobby Hotelero: todo parece indicar que tantas restricciones lo único que hacen es favorecer a la oferta de productos alojativos turísticos tradicionales implantados en estas zonas turísticas, por lo que en todo caso se vulneraría a la libre competencia en la prestación de servicios.
Una de las principales reclamaciones de los agentes representativos que actúan en defensa de los intereses de los propietarios que pretenden implantar esta modalidad turística ha sido el anular o baremar las restricciones por parte de la normativa autonómica que restringía el uso del alquiler vacacional sin atender a motivaciones jurídicas.
Actualmente la gran mayoría de las regulaciones autonómicas tratar de abordar temas como la exigencia de un Registro Administrativo constituido a tal efecto, la imposición de unas obligaciones fiscales derivadas de la explotación de la propiedad, así como abordan otros aspectos como la subordinación de la actividad a la voluntad de las Comunidades de Propietarios, pero estas medidas parecen insuficientes para otros sectores de la economía como puede ser el sector hotelero tradicional que lógicamente ve como otras alternativas de calidad turística tratan de complementarse en España y ya se verá si desde Europa o el Supremo dan solución a un tema que es complejo a nivel normativo pero de fácil solución social.
Todo parece indicar que la solución pasa para una mesurada ponderación de criterios basados en el interés general y la intervención administrativa en aras a proteger la libertad de empresa en el marco de una economía de mercado que sea plausible para todos los agentes afectados en este fenómeno.
Desde BOSCHMORERA Abogados le ofrecemos asesoramiento para la correcta implantación de su propiedad en el mercado acorde a la normativa autonómica.

VIVIENDAS VACACIONALES EN CATALUÑA 

El fenómeno de las viviendas vacacionales es una realidad existente que conviene analizar pormenorizadamente ya que si bien anteriormente se mencionaban en la LAU, ahora son objeto de regulación específica que corre a cargo de las legislaciones autonómicas.
Hay que tener en cuenta que la Administración Pública regula, en síntesis, este fenómeno al amparo del principio de planificación general de la actividad económica, que corresponde al Estado en virtud de la Constitución Española, por lo que en muchas ocasiones, un régimen administrativo de intervención de determinados sectores del mercado – como el sector económico – se hace palpable como es el caso que nos ocupa esta materia. Este régimen intervencionista del Estado, que debe procurar siempre el interés general, en muchas ocasiones da lugar a regulaciones dispares a lo largo de todo el recorrido autonómico así como a una falta de regulación homogénea que sienta las bases o al menos, de unos mínimos comunes denominadores para todos. No es el caso.
En nuestro particular caso, cabe resaltar que Cataluña ha regulado el fenómeno de las Viviendas Vacacionales en el actual Decreto 159/2012, de 20 noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y viviendas de uso turístico
En definitiva viene a conceptualizar lo que se entiende por éstas:
• Concepto: las viviendas de uso turístico son aquellas que son cedidas por su propietario, directamente o indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas en esta norma.
Otros aspecto de interés a mencionar es el que destaca en relación a la estancia, pues fija un período de estancia mínimo, así como su régimen jurídico:
• Una estancia de temporada es aquella que implica una ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días.
- En cuanto a la intervención administrativa a este aspecto, conviente resaltar que las viviendas de uso turístico requieren la correspondiente comunicación previa de inicio de actividad ante el ayuntamiento competente, suscrita por el propietario y también, si procede, por la persona física o jurídica gestora a la que previamente el propietario haya encomendado la gestión de la vivienda en cuestión. Estas viviendas de uso turístico se inscribirán en el Registro de Turismo de Cataluña. A estos efectos, los ayuntamientos envían a la Administración de la Generalitat de Cataluña todas las altas, bajas y modificaciones de datos de las viviendas de uso turístico situadas en su término municipal a través de la extranet de las administraciones públicas catalanas (plataforma EACAT).
Otro de los aspectos a tener en cuenta es que existe posibilidad de que las comunidades de propietarios puedan prohibir el uso turístico de una vivienda, a través de sus Estatutos debidamente inscritos en el Registro de la propiedad en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Desde BOSCHMORERA Abogados le ofrecemos asesoramiento para la correcta implantación de su propiedad en el mercado acorde a la normativa autonómica.